Αγορά σπιτιού στη Λαμία: τα χαρτιά πριν το συμβόλαιο

Η αγορά κατοικίας είναι για τους περισσότερους η μεγαλύτερη οικονομική απόφαση της ζωής τους. Η επιλογή του σπιτιού γίνεται συνήθως με την καρδιά: η θέα, το φως, η γειτονιά. Η ασφάλεια της αγοράς όμως κρίνεται από τα χαρτιά. Ένα ακίνητο με ασαφή τίτλο, με εκκρεμή βάρη ή με αυθαίρετες κατασκευές μπορεί να καθυστερήσει ή και να ακυρώσει μια μεταβίβαση, ακόμη και όταν όλα τα υπόλοιπα μοιάζουν ιδανικά.

Σε αυτόν τον οδηγό βλέπουμε με τη σειρά τι ελέγχεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ποια έγγραφα ζητούνται σήμερα για μια μεταβίβαση και πώς να οργανώσεις την αναζήτηση ώστε να μη βρεθείς μπροστά σε εκπλήξεις την τελευταία στιγμή.

Πρώτο βήμα: ο τίτλος και το Κτηματολόγιο

Το πρώτο ερώτημα για κάθε ακίνητο είναι απλό: ανήκει πράγματι σε αυτόν που το πουλάει, και σε ποιο ποσοστό; Η απάντηση βρίσκεται στον τίτλο κτήσης (το συμβόλαιο ή την πράξη με την οποία ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο) και στις εγγραφές του Κτηματολογίου.

Τα Κτηματολογικά Γραφεία εκδίδουν σειρά πιστοποιητικών που βοηθούν σε αυτόν τον έλεγχο, όπως:

• πιστοποιητικό κτηματολογικών εγγραφών για το ακίνητο, που δείχνει τα εγγεγραμμένα δικαιώματα πάνω σε αυτό,
• αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου,
• απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, που αποτυπώνει τα όρια του ακινήτου.

Σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, τα αντίστοιχα στοιχεία αναζητούνται στα υποθηκοφυλακεία, τα οποία εκδίδουν πιστοποιητικά μη εκποίησης, βαρών και διεκδικήσεων. Με αυτά φαίνεται αν υπάρχει υποθήκη, κατάσχεση ή δικαστική διεκδίκηση που «ακολουθεί» το ακίνητο.

Τα έγγραφα της μεταβίβασης σε μια ματιά

Για να συνταχθεί το συμβόλαιο, ο συμβολαιογράφος χρειάζεται έναν πλήρη φάκελο. Σύμφωνα με το Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών, ο φάκελος μιας μεταβίβασης περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:

• τον τίτλο κτήσης ή απόσπασμα από το Κτηματολόγιο,
• πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και φορολογική ενημερότητα,
• ασφαλιστική ενημερότητα από τον e-ΕΦΚΑ,
• βεβαίωση του δήμου για μη οφειλή ΤΑΠ,
• την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
• βεβαιώσεις ρύθμισης αυθαιρέτων, όπου υπάρχουν, κατά τους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017,
• κατόψεις της υφιστάμενης κατάστασης, τοπογραφικό και στοιχεία της οικοδομικής άδειας,
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης,
• απόδειξη πληρωμής του φόρου μεταβίβασης από τον αγοραστή.

Τα περισσότερα από αυτά τα φέρνει ο πωλητής. Ο αγοραστής όμως έχει κάθε λόγο να τα δει νωρίς, πριν δώσει προκαταβολή, και όχι την ημέρα της υπογραφής.

Πολεοδομική κατάσταση: τι να προσέξεις

Ένα από τα συχνότερα προβλήματα στις μεταβιβάσεις είναι η απόκλιση ανάμεσα σε ό,τι λέει η άδεια και σε ό,τι υπάρχει στην πράξη: ένα κλεισμένο μπαλκόνι, ένας ημιυπαίθριος που έγινε δωμάτιο, μια αποθήκη που δηλώνεται ως κατοικήσιμος χώρος. Γι’ αυτό ο φάκελος περιλαμβάνει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και, όπου χρειάζεται, τις βεβαιώσεις ρύθμισης αυθαιρέτων.

Πρακτικά, αξίζει να συγκρίνεις τις κατόψεις με το ίδιο το σπίτι κατά την επίσκεψη. Αν τα τετραγωνικά της αγγελίας διαφέρουν αισθητά από εκείνα των σχεδίων, ρώτα από πού προκύπτει η διαφορά. Ένας δικός σου μηχανικός μπορεί να κάνει ανεξάρτητο έλεγχο πριν δεσμευτείς.

Πώς να οργανώσεις την αναζήτηση

Πριν ξεκινήσεις τις επισκέψεις, ξεκαθάρισε τα βασικά: προϋπολογισμό, αριθμό δωματίων, περιοχή και αν σε ενδιαφέρει διαμέρισμα, μονοκατοικία ή οικόπεδο για ανέγερση. Με αυτά στο χέρι, η σύγκριση γίνεται πιο εύκολη και οι ερωτήσεις προς τον πωλητή πιο συγκεκριμένες.

Αν ψάχνεις στη Φθιώτιδα, μια οργανωμένη λίστα με πωλήσεις κατοικιών στη Λαμία σε βοηθά να δεις δίπλα δίπλα διαμερίσματα, μονοκατοικίες και οικόπεδα και να καταλάβεις γρήγορα ποιο είδος ακινήτου ταιριάζει στον προϋπολογισμό σου. Κατά τις επισκέψεις, κράτα σημειώσεις για κάθε ακίνητο: όροφο, προσανατολισμό, θέρμανση, κατάσταση κουφωμάτων, κοινόχρηστα.

Ζήτα από την αρχή τον τίτλο κτήσης και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Ένας σοβαρός πωλητής ή μεσίτης δεν έχει λόγο να τα κρατά κρυφά μέχρι το τέλος.

Ο φόρος μεταβίβασης και ο ρόλος του συμβολαιογράφου

Η δήλωση φόρου μεταβίβασης γίνεται πλέον ψηφιακά, μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ. Όταν συντάσσεται συμβολαιογραφική πράξη αγοραπωλησίας, τη δήλωση τη συμπληρώνει και την υποβάλλει ο συμβολαιογράφος. Μετά την υποβολή εκδίδονται η πράξη προσδιορισμού του φόρου και η ταυτότητα οφειλής, με την οποία ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο πριν από την υπογραφή.

Ο συμβολαιογράφος δεν είναι απλώς αυτός που «βάζει την υπογραφή». Ελέγχει τον φάκελο, συντάσσει το συμβόλαιο και φροντίζει για τη μεταγραφή ή την καταχώριση της πράξης. Πολλοί αγοραστές επιλέγουν επίσης δικό τους δικηγόρο για έλεγχο τίτλων, ιδίως σε ακίνητα με κληρονομικές διαδοχές ή πολλούς συνιδιοκτήτες.

Μικρή λίστα ελέγχου πριν την προκαταβολή

• Είδες τον τίτλο κτήσης και ταιριάζουν τα στοιχεία του πωλητή;
• Υπάρχουν πιστοποιητικά από Κτηματολόγιο ή υποθηκοφυλακείο χωρίς βάρη;
• Συμφωνούν οι κατόψεις με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου;
• Υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης;
• Ξέρεις ποιος συμβολαιογράφος θα αναλάβει και τι κόστος θα έχεις συνολικά;

Αν η αγορά σου αφορά σπίτια στη Λαμία ή σε οποιαδήποτε άλλη πόλη, η λογική μένει ίδια: πρώτα τα χαρτιά, μετά η δέσμευση.

Κλείσιμο

Η σωστή προετοιμασία δεν κάνει την αγορά πιο αργή, την κάνει πιο ήσυχη. Με έγκαιρο έλεγχο του τίτλου, των βαρών και της πολεοδομικής κατάστασης, και με τον φάκελο της μεταβίβασης έτοιμο, η ημέρα του συμβολαίου γίνεται μια τυπική διαδικασία και όχι αφετηρία για προβλήματα.

Πηγές

• Κτηματολόγιο, Πιστοποιητικά που εκδίδει το Κτηματολογικό Γραφείο. https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/21
• Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών, Χωρίς 12 δικαιολογητικά οι μεταβιβάσεις ακινήτων. https://www.eea.gr/arthra-eea/choris-12-dikaiologitika-oi-metavivaseis-akiniton/
• ΑΑΔΕ, Tax return for Real Estate Transfer, Gifts, Parental Provision and Inheritance. https://www.aade.gr/en/tax-return-real-estate-transfer-gifts-parental-provision-and-inheritance

Σχετικοί οδηγοί

Καθαρισμός οικοπέδων: προθεσμίες, δήλωση και πρόστιμαΚάθε άνοιξη τα ξερά χόρτα, τα βάτα και τα πεσμένα κλαδιά ενός ακάλυπτου οικοπέδου γίνονται καύσιμη...Γαμοπίλαφο στο γλέντι του γάμου: η παράδοση και τι θέλει ο χώροςΣε έναν κρητικό γάμο το τραπέζι δεν είναι απλώς φαγητό, είναι μέρος της τελετουργίας. Ανάμεσα στα...Τεκίλα: ο τόπος, οι κλάσεις και το τοπίο της αγαύηςΛίγα αποστάγματα στον κόσμο ορίζονται τόσο αυστηρά από τον τόπο τους. Η τεκίλα δεν είναι απλώς...